Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont devenues incontournables pour diversifier un portefeuille d’investissement tout en accédant à l’immobilier professionnel. Malgré la crise de 2020, les SCPI ont maintenu des rendements stables, avec un taux annuel de 4,18 % et une performance globale de 5,30 % (source : ASPIM-IEIF). Alors, quelle SCPI choisir pour sécuriser un investissement immobilier en 2024 ?
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Créées dans les années 1960, les SCPI permettent à tous, particuliers et professionnels, d’investir dans l’immobilier commercial et professionnel. Sous la direction d’une société de gestion (SGP), les SCPI acquièrent des biens professionnels qui sont ensuite loués à diverses entreprises, des PME aux start-ups, via des baux commerciaux. Les revenus locatifs générés sont ensuite distribués aux associés sous forme de dividendes trimestriels, avec des rendements annuels allant de 4 % à 6 %. Un avantage certain par rapport à des placements comme l’assurance vie (1,3 %) et le livret A (0,5 %). À noter, les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse, ce qui peut affecter leur liquidité.
Les différentes catégories de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI, regroupés en trois grandes familles :
- SCPI fiscales : Destinées à réduire l’imposition des investisseurs, elles incluent les SCPI Pinel, Malraux et Déficit foncier, qui ciblent l’immobilier résidentiel. Bien que leur rendement soit faible (environ 2 %), elles restent un bon choix pour les investisseurs cherchant avant tout des avantages fiscaux.
- SCPI de rendement : Recherchées pour leur rentabilité, elles peuvent offrir des rendements de 6 % à 7 %. La SCPI Eurion, par exemple, a affiché un taux de distribution de 10,40 % en 2020.
- SCPI de capitalisation : Elles n’offrent pas de revenus locatifs mais misent sur l’appréciation du capital sur le long terme. Ces SCPI peuvent être intéressantes pour ceux qui recherchent une optimisation fiscale.
SCPI à capital fixe ou variable : Quel choix faire ?
Le choix entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable dépend de la flexibilité souhaitée. Les SCPI à capital variable permettent aux investisseurs d’acquérir des parts à tout moment, sans restriction. En revanche, pour les SCPI à capital fixe, l’achat de nouvelles parts est limité une fois le capital maximum atteint, créant un marché secondaire où l’offre et la demande régissent les transactions.
Les risques associés aux SCPI
Investir dans une SCPI comporte des risques, notamment :
- Risque de liquidité : Contrairement aux actifs financiers traditionnels, les parts de SCPI peuvent être difficiles à revendre selon les conditions du marché.
- Volatilité du marché immobilier : La valeur des parts de SCPI est sensible aux fluctuations du marché immobilier.
- Incertitude des dividendes : Les dividendes ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de la situation locative et de l’évolution des revenus des SCPI.
- Risque d’endettement : Bien que l’endettement soit un levier de croissance, il peut devenir une charge en cas de baisse des revenus locatifs.
Foire aux questions
Quelles différences entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ?
Les SCPI de rendement visent la rentabilité via des revenus locatifs, tandis que les SCPI fiscales cherchent à optimiser la fiscalité de l’investisseur. Le choix dépend donc des priorités de l’investisseur : revenus réguliers ou réduction d’impôts.
Les SCPI sont-elles adaptées à tous les profils d’investisseurs ?
Les SCPI peuvent convenir à divers profils, mais elles sont particulièrement adaptées aux investisseurs à la recherche d’un placement stable, même si certains risques persistent, notamment en termes de liquidité.
Comment choisir une SCPI rentable ?
Il est important de se concentrer sur la gestion de la SCPI, sa stratégie d’investissement et la performance historique. Utiliser un comparateur en ligne peut aussi faciliter la sélection.
Pourquoi investir dans une SCPI à capital variable ?
Les SCPI à capital variable permettent une plus grande flexibilité d’investissement, car les parts peuvent être achetées ou vendues plus facilement par rapport aux SCPI à capital fixe.
Quelles sont les alternatives aux SCPI pour investir dans l’immobilier ?
Outre les SCPI, les investisseurs peuvent se tourner vers l’investissement direct en immobilier, les OPCI ou les fonds d’investissement spécialisés, chacun offrant différents avantages et niveaux de risque.