Envisagez-vous d’investir dans l’immobilier ? Avant de choisir une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous devez analyser des indicateurs tels que le WALB et le WALT. Ces mesures vous informent sur la sécurité des loyers, garantissant ainsi des rendements à long terme. Dans cet article, nous allons expliquer en détail le concept de WALB et comment le calculer.
Le WALB : qu’est-ce que c’est ?
Le WALB (Weighted Average Lease Break) indique la durée moyenne résiduelle des baux jusqu’à une éventuelle résiliation d’assurance. En d’autres termes, il s’agit de la période ferme pendant laquelle un locataire commercial ne peut pas quitter les lieux, assurant ainsi des loyers pour l’investisseur.
Ce chiffre est exprimé en années et diminue de 0,25 an chaque trimestre. En général, les baux couvrent des périodes de 3, 6 ou 9 ans. Chaque intervalle de trois ans est appelé « période triennale », ce qui fait que le WALB est souvent de 3 ans.
Il existe des exceptions lorsque le locataire renonce à ses droits de résiliation triennale, s’engageant ainsi pour des durées plus longues, dépassant 6 ou 9 ans. Dans de tels cas, la durée moyenne augmente en conséquence.
Autres indicateurs de suivi des baux
Outre le WALB, vous pouvez également vous référer à d’autres indicateurs comme le WALT, le TOP, et le TOF.
Le WALT
Le WALT (Weighted Average Lease Term) représente la durée moyenne jusqu’à l’échéance contractuelle des baux, offrant une vision à long terme de l’occupation d’un actif. Contrairement au WALB, le WALT est souvent de 9 ans.
Le TOP
Le TOP (Taux d’Occupation Physique) mesure la proportion de la surface louée par rapport à la surface totale de la SCPI, fournissant un aperçu du taux d’occupation réel.
Le TOF
Le TOF (Taux d’Occupation Financière) évalue la performance financière en comparant les loyers et les indemnités perçus au total des loyers possibles si toutes les surfaces étaient louées.
Calculer le WALB
Pour calculer le WALB, mesurez la durée entre la date actuelle et la prochaine échéance triennale ou la fin du bail. Par exemple, un bail signé le 1er janvier 2022 pour 3/6/9 ans aura une durée de 3 ans, qui diminue de 0,25 an chaque trimestre.
Si le locataire ne donne pas congé, le WALB est automatiquement prorogé, prolongeant la date d’échéance à la prochaine échéance triennale.
Exemples de WALB et WALT pour différentes SCPI
Voici les indicateurs pour quelques SCPI notables:
- PFO2 (BT S2 2021): WALB de 4,2 ans, WALT de 6,3 ans;
- SPGP (BT S2 2021): WALB de 3,1 ans, WALT de 5,1 ans;
- SPHE (BT S2 2021): WALB de 17 ans, WALT de 20,5 ans;
- PFO (BT S2 2021): WALB de 5,6 ans, WALT de 7,5 ans.
Ces indicateurs ne sont pas systématiquement communiqués par les sociétés de gestion, ce qui rend la comparaison entre SCPI difficile. Cependant, le WALB reste un critère clé pour tout investissement dans l’immobilier commercial.
En conclusion, le WALB est un indicateur essentiel pour évaluer la performance des SCPI, offrant une vue sur la durée pendant laquelle les revenus futurs sont garantis par les baux.
Foire aux questions
Comment le WALB est-il influencé ?
Il est influencé par la durée initiale des baux et par les décisions des locataires de renoncer ou non à leurs droits de résiliation triennale.
Pourquoi est-il important pour les investisseurs ?
Il offre une vue sur la sécurité des loyers à court et à long terme, assurant des rendements stables.
Comment le WALB se compare-t-il au WALT ?
Le WALB mesure la durée ferme résiduelle des baux, tandis que le WALT prend en compte la durée totale jusqu’à l’échéance contractuelle.
Quelle est la relation entre WALB et TOF ?
Le WALB et le TOF sont complémentaires; le WALB montre la durée des baux, tandis que le TOF évalue la rentabilité potentielle.
Comment améliorer le WALB d’une SCPI ?
En incitant les locataires à signer pour des périodes plus longues et en minimisant les résiliations triennales.
Le WALB peut-il augmenter au fil du temps ?
Oui, si les locataires renoncent à leurs droits de résiliation ou prolongent leurs baux.
Quels autres indicateurs sont importants pour les SCPI ?
En plus du WALB, le WALT, le TOP, et le TOF sont essentiels pour une évaluation complète.