Lors de la souscription d’un prêt immobilier, les banques demandent souvent des garanties en complément de l’assurance emprunteur pour sécuriser le remboursement en cas de défaut de paiement. Ces garanties protègent la banque et peuvent prendre différentes formes : l’hypothèque, l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) ou le cautionnement. Découvrons les spécificités de chaque type de garantie, ainsi que les coûts associés.
L’hypothèque traditionnelle
L’hypothèque est l’une des garanties les plus courantes pour les prêts immobiliers. En cas de non-remboursement du prêt, elle permet à la banque de saisir et de vendre le bien pour récupérer le montant restant dû. Ce type de garantie entraîne des frais divers, notamment les frais d’inscription au bureau des hypothèques, les frais de notaire et la taxe de publicité foncière.
- Mainlevée de l’hypothèque : Si vous remboursez votre prêt avant terme, des frais de mainlevée, correspondant à environ 0,7 % du capital initial, seront à prévoir.
- Frais associés : Le coût total d’une hypothèque représente environ 2 % du montant du prêt, incluant les frais de notaire, les taxes et l’inscription hypothécaire.
L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)
L’IPPD est une alternative à l’hypothèque qui garantit uniquement les prêts destinés à financer un bien existant. Comme pour l’hypothèque, la banque peut saisir et vendre le bien si l’emprunteur ne peut rembourser son prêt. Toutefois, l’IPPD présente un avantage de coût : elle est exemptée de la taxe de publicité foncière, ce qui réduit le montant total des frais.
- Frais de l’IPPD : Les frais de mise en place sont d’environ 0,8 % du capital emprunté, avec un montant fixe supplémentaire d’environ 500 euros.
- Utilisation restreinte : L’IPPD ne peut être utilisé que pour l’achat de biens immobiliers existants, à l’inverse de l’hypothèque, qui couvre aussi les biens en construction.
Cautionnement : une garantie populaire et économique
Le cautionnement est aujourd’hui l’une des garanties préférées des emprunteurs en raison de sa simplicité et de son coût plus faible. Il s’agit d’une garantie offerte par une société de cautionnement (comme Crédit Logement), qui couvre la banque en cas de défaut de paiement. Le cautionnement peut être personnel (rarement utilisé) ou mutuel, via une société de cautionnement.
- Cautionnement mutuel : Avec cette option, l’emprunteur cotise au fonds de garantie de la société de cautionnement. Le coût représente environ 0,8 % du montant emprunté, avec une « commission de garantie ». En cas de remboursement sans incident, certaines sociétés remboursent une partie de la contribution à la fin du prêt.
- Avantage du cautionnement : Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement ne nécessite pas d’acte notarié, ce qui réduit les coûts. De plus, si aucun problème de remboursement n’est survenu, une partie de la contribution peut être remboursée à la fin du prêt.
Comparatif des frais de garantie pour un prêt immobilier
Les frais de garantie varient en fonction du montant du prêt et du type de garantie choisi. Voici une estimation des coûts pour chaque option :
- Hypothèque : Environ 2 % du montant emprunté, incluant les frais de notaire et les taxes.
- IPPD : Environ 0,8 % du montant emprunté, plus un montant fixe d’environ 500 euros.
- Cautionnement : Environ 0,8 % du montant emprunté, avec la possibilité de récupérer une partie des frais en fin de prêt en cas de remboursement sans incident.
Foire aux questions
Quels sont les frais de mainlevée pour une hypothèque ?
Les frais de mainlevée s’élèvent à environ 0,7 % du capital initial. Ils sont exigés si vous remboursez votre prêt par anticipation ou vendez votre bien avant la fin du remboursement.
Pourquoi choisir l’IPPD plutôt que l’hypothèque ?
L’IPPD est moins coûteux que l’hypothèque car il est exempté de la taxe de publicité foncière. Cependant, il est réservé aux prêts pour des biens existants et ne peut pas être utilisé pour des constructions.
Le cautionnement est-il remboursable ?
Dans le cas d’un cautionnement mutuel, certaines sociétés de cautionnement remboursent une partie de la contribution initiale si le prêt est remboursé sans incident.
L’hypothèque est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?
Non, l’hypothèque n’est pas obligatoire. Selon les préférences de l’emprunteur et les exigences de la banque, il est possible de choisir l’IPPD ou le cautionnement comme garantie alternative.
Comment choisir le type de garantie pour un prêt immobilier ?
Le choix dépend du montant du prêt, de l’usage du bien (construction ou achat d’un bien existant) et du coût des frais de garantie. Le cautionnement est souvent recommandé pour les prêts standards, tandis que l’hypothèque est une option plus courante pour les projets de construction.